명도소송 어떻게 진행해야 될까? 전부 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 명도소송을 진행하기 위해선 어떻게 해야 되는지 말씀드리고자 합니다.

 

 

임대차 계약이 종료되었는데도 세입자가 부동산을 점유하고 나가지 않는 상황에서는 절대 물리적 대응을 해서는 안 됩니다.

 

 

종종 임대인은 계약이 종료되었기 때문에 자신이 소유한 부동산을 마음대로 처분할 수 있다고 생각하여, 세입자가 나가지 않을 경우 마스터 키를 이용해 문을 열거나 세입자의 물건을 치우는 행동을 하는 경우가 있습니다. 그러나 이런 행동은 법적으로 불법에 해당할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대차 계약이 끝났고 세입자가 불법 점유 상태에 있더라도, 세입자의 동의 없이 집에 들어가면 주거침입죄로 처벌을 받을 수 있으며, 세입자의 동의 없이 물건을 옮기는 행동은 점유물횡령죄에 해당할 수 있습니다. 따라서 변호사들은 임대인에게 물리적 방법을 피하고 법적 절차를 따를 것을 권장합니다.

 

 

부동산을 불법 점유 중인 세입자에 대해 반드시 명도소송이 유일한 해결책은 아닙니다. 대부분 임대인은 세입자가 나가지 않을 경우 명도소송을 선택하지만, 명도소송은 일반적으로 빠르면 6개월, 길게는 1년 이상이 소요될 수 있습니다. 따라서 무작정 소송을 시작하기보다는 먼저 내용증명을 통해 세입자에게 의사를 전달하는 것이 좋습니다.

 

 

내용증명은 법적 효력이나 강제력은 없으나, 상대방에게 심리적 압박을 주는 효과가 있습니다. 일종의 경고장 역할을 하기 때문에, 이를 받은 세입자는 추후 소송으로 이어질 수 있다는 부담을 느낄 가능성이 큽니다.

 

 

또한, 내용증명은 향후 명도소송에서 객관적 증거로 활용될 수 있습니다. 따라서 명도소송을 고려 중이라면 먼저 변호사 이름으로 내용증명을 작성해 발송하는 것이 도움이 될 수 있습니다. 변호사나 법무법인 이름으로 보낸 내용증명은 상대방에게 더 큰 압박을 줄 수 있어, 세입자가 자진해서 퇴거하는 사례도 많습니다.

 

 

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[임영호 변호사 - 성공사례 (부동산)]

 

 

명도소송 진행하셨다면 이것을 신청하세요!

 

 

만약 명도소송을 진행할 계획이라면 ‘부동산점유이전금지가처분’ 신청을 미리 해두는 것이 유리합니다. 간혹 세입자가 소송 중 임대인에게 불리한 상황을 만들기 위해 타인에게 부동산 점유를 이전하는 경우가 있기 때문입니다. 부동산점유이전금지가처분은 명도소송에서 승소한 후 강제집행을 원활히 할 수 있도록 보전처분을 진행하는 절차입니다.

 

 

이 가처분을 통해 소송 중 목적물을 그대로 유지할 수 있게 되어, 피고가 다른 사람에게 부동산 점유를 넘기는 것을 막을 수 있습니다.

 

 

가처분을 하지 않은 경우 명도소송에서 승소하고도 이미 목적물이 다른 사람의 명의로 변경된 상태라면 강제집행을 할 수 없어 다시 명도소송을 진행해야 할 수도 있습니다. 이렇게 되면 새로운 점유자를 상대로 또다시 1년 이상이 소요되는 소송을 진행해야 할 가능성이 생겨 시간과 비용이 크게 증가할 수 있습니다.

 

 

 

 

따라서 명도소송을 계획 중이라면 소송 전에 현재 점유자가 점유를 이전할 수 없도록 부동산점유이전금지가처분을 통해 부동산에 대한 인도·명도청구권을 보전하는 것이 필요합니다.

 

 

명도소송은 임대인에게 유리하게 작용할 가능성이 크지만, 소송 과정에서 예상치 못한 변수들이 발생할 수 있습니다. 그러므로 명도소송을 준비하는 임대인이라면 이러한 절차와 내용을 충분히 숙지하여 철저히 대비하는 것이 좋습니다.

 

 

추가적으로, 여기에 언급된 내용 외에 궁금한 점이 있다면 전문가에게 문의하는 것이 도움이 됩니다. 부동산 분쟁에 대한 경험을 바탕으로 각 상황에 맞는 조언과 법적 도움을 받을 수 있을 것입니다.