상가계약갱신요구권, 이런 사유를 알아야 됩니다.

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 상가계약갱신요구권에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

상가건물임대차보호법 제10조는 상가 임차인의 계약 갱신 요구권을 규정하고 있으며, 임대인이 이를 거부할 수 있는 조건을 명확히 정하고 있습니다.

 

 

이 조항에 따르면, 임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

 

 

임대인은 이를 정당한 사유 없이 거부할 수 없으며, 이는 임차인의 권리를 보호하기 위한 법적 장치로 자리 잡고 있습니다. 이러한 계약 갱신 요구권은 상가 임차인에게 안정적인 영업 환경을 제공하는 데 중요한 역할을 합니다.

 

 

상가건물임대차보호법에 따라 계약 갱신 요구권은 최초 임대차 계약 체결 시점부터 최대 10년까지 보장됩니다. 이와 관련해 2018년 법 개정 이전에는 최대 5년으로 제한되었으나, 개정 이후 10년으로 연장되었습니다.

 

 

다만, 이 규정은 2018년 10월 16일 이후에 체결된 임대차 계약에만 적용되며, 그 이전에 체결된 계약은 여전히 최대 5년까지만 계약 갱신 요구권이 인정됩니다. 따라서 임대차 계약이 체결된 시점에 따라 갱신 가능 기간이 달라지므로, 임차인과 임대인 모두 이를 명확히 이해하고 있어야 합니다.

 

 

계약 갱신 요구권은 임대차 계약이 체결된 이후 건물주가 변경되더라도 초기 임대차 계약 시점부터 기산됩니다. 건물주가 변경된다고 해서 새로운 10년의 계약 갱신 기간이 시작되지 않습니다. 이는 건물주의 변경이 임차인의 권리에 영향을 미치지 않도록 보호하기 위한 조치입니다. 따라서 건물주가 바뀌었더라도 임차인은 최초 계약 체결 시점을 기준으로 갱신 가능 기간을 산정해야 합니다.

 

 

 

 

상가계약갱신요구권 이것도 알아야 합니다!

 

 

상가건물임대차보호법은 임대인이 임차인의 계약 갱신 요구를 거부할 수 있는 몇 가지 구체적인 사유를 명시하고 있습니다. 예를 들어, 임차인이 월세를 3개월 이상 연체한 경우, 임대인은 계약 갱신 요구를 거부할 수 있습니다. 이때 연체가 연속되지 않더라도, 누적된 월세가 3개월분에 해당하면 거부가 가능합니다.

 

 

더불어 과거에 3개월 이상 월세를 연체한 기록이 있으면 이후에 해당 금액을 모두 지급했더라도 임대인은 계약 갱신을 거부할 권리를 가집니다. 이는 대법원의 판례를 통해 명확히 인정된 바 있습니다.

 

 

임대인은 또한 임차인의 계약 갱신 요구를 정당한 이유 없이 거부할 수 없습니다. 하지만 임차인이 계약 조건을 지속적으로 위반하거나 임대차 목적물을 손상시키는 등 중대한 귀책 사유가 있는 경우에는 거부가 가능합니다. 이는 임대인이 불합리한 상황에서 손해를 보지 않도록 하기 위한 제도적 장치로 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

임대차 계약 갱신 요구와 관련한 법적 분쟁을 방지하기 위해서는 임차인과 임대인 모두 계약 갱신 요구권의 조건과 제한 사항을 충분히 숙지해야 합니다. 특히 임차인은 계약 갱신을 요구하기 위해 필요한 기간과 절차를 정확히 이해해야 하며, 법에서 정한 요건을 충족시키는 것이 중요합니다. 임대인 역시 계약 갱신 거부 사유를 명확히 알고 이를 정당하게 입증할 수 있도록 준비해야 합니다.

 

 

상가건물임대차보호법의 적용은 계약 갱신을 둘러싼 분쟁에서 중요한 역할을 합니다. 이 법은 임차인의 권리를 보호하는 동시에, 임대인이 정당한 이유로 계약을 종료할 수 있는 권리도 인정하고 있습니다.

 

 

따라서 임대차 관계에서 법적 분쟁이 발생하지 않도록 사전에 법률 전문가의 도움을 받아 정확한 정보를 확인하고 필요한 조치를 취하는 것이 중요하다고 말씀드리고 싶습니다.