전세금반환소송, 이것을 명확하게 밝혀야 합니다.

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세금반환소송에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

전세 계약이 끝나고 보증금을 돌려받지 못하면 계약 관계가 사실상 종료된 이후에도 임대차 관계가 남아 있다는 의미가 됩니다. 두 가지 원칙이 지켜져야 합니다. 먼저 계약 기간이 확실히 종료됐다면 임대인은 즉시 전세보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 이 의무 이행을 요구할 권리가 있습니다.

 

 

계약 만료 전 6개월에서 2개월 사이에 갱신 거절 의사를 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 이뤄지며, 이 경우 갱신된 날로부터 3개월이 지나면 중도 해지가 가능합니다. 따라서 소송을 준비하기 전에 ‘계약 만료 통보’가 제대로 이뤄졌는지 확인해야 합니다.

 

 

 

 

계약 해지 의사를 우체국 내용증명으로 보낼 때에는 계약 종료일, 보증금, 반환 기한, 반환 계좌 정보를 구체적으로 기재해야 하며, 이 내용증명은 이후 소송 과정에서 ‘적법한 통보’를 입증하는 중요한 증거가 됩니다.

 

 

계약이 만료된 뒤에도 보증금을 돌려받지 못했다면 법원에 ‘전세금 반환 청구 소송’을 제기할 수 있습니다. 소장에는 계약서 사본, 전입세대 열람 내역, 보증금 입금 영수증, 내용증명 사본 등을 첨부해 임대인이 계약상 의무를 위반했음을 명확히 밝혀야 합니다.

 

 

우리나라는 증거재판주의를 따르므로, 계약서에 서명 날짜와 보증금 액수가 정확히 드러나는 자료와 임대차 종료 통보가 적법히 이뤄졌다는 사실이 소송 승패를 좌우합니다. 승소 판결을 받으면 ‘확정 판결문’으로 강제집행권을 확보해 임대인의 예금, 급여, 부동산에 가압류·압류를 할 수 있습니다.

 

 

가압류는 가처분 등기 절차를 통해 부동산 등기에 바로 남기고, 예금과 급여 채권은 집행관을 통해 묶어 두어야 합니다.

 

 

 

 

전세금반환소송, 소액 전세금이라면?

 

 

소액 전세금(3천만 원 이하)이라면 소액사건 절차를 활용할 수 있습니다. 소액사건은 일반 민사소송보다 서류 양식이 간단하고, 평균 한 달 내에 판결이 나며 비용도 저렴한 장점이 있습니다.

 

 

그러나 상대방이 이의제기를 하면 정식 민사소송 절차로 이행되므로, 이 점을 염두에 두고 진행해야 합니다. 소송을 시작하기 전 가압류를 걸면 임대인이 재산을 숨기거나 매각하는 위험을 줄일 수 있고, 승소 후 강제집행으로 전세금을 회수할 가능성을 높입니다.

 

 

민사소송과 동시에 ‘임차권 등기명령 신청’을 해두면 임대인의 부동산에 대해 임차권이 등기되어 다른 채권자보다 우선 변제권을 확보할 수 있습니다. 임차권 등기명령은 신청서와 계약서, 전입증명서, 내용증명 등을 법원에 제출하면 약 2주 뒤 등기소에 반영되며, 변호사 도움 없이도 직접 신청 가능합니다. 이 절차를 통해 소송 기간이 길어지더라도 임차인의 권리가 법적으로 지켜지고, 최종 판결 뒤 전세금을 회수하지 못할 가능성을 낮출 수 있습니다.

 

 

전세금 반환 소송은 시간이 지날수록 증거 수집이 어려워지고 상대방이 재산을 처분하거나 명의를 이전하는 등 복잡한 상황이 벌어지기 쉽습니다. 따라서 문제가 발생하면 지체 없이 전세 계약서 및 관련 증빙을 모아두고, 법률 전문가와 상담해 정확한 대응 계획을 세워야 한다고 말씀드리고 싶습니다.