집합건물 관리단 중요한 것 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 집합건물 관리단 구성 시 알아야 할 중요한 사항들에 대해 좀 더 자세히 설명드리겠습니다.

 

 

최근 신축 오피스텔, 지식산업센터, 생활숙박시설, 복합상가 등 다양한 집합건물에 대한 관심이 증가하고 있습니다. 이에 따라 많은 입주 예정자들이 관리단 구성을 어떻게 해야 하는지에 대해 자문을 요청하고 있습니다.

 

 

이러한 건물들은 과거 공동주택관리법의 적용을 받지 않아서 구분소유자들이 건물 관리에 직접 참여하는 경우가 많지 않았습니다. 그러나 최근 집합건물의 규모가 커지고, 입주민들의 권리 의식이 높아짐에 따라 관리단 구성의 중요성이 더욱 부각되고 있습니다.

 

 

 

 

집합건물의 관리단은 구분소유자뿐만 아니라 임차인 등 모든 입주민에게 중요한 역할을 합니다. 공동주택관리법에 따라 아파트의 입주자대표회의처럼, 관리단은 건물의 관리와 운영을 책임지는 단체입니다. 구분소유자들은 이 단체를 통해 건물의 관리 방침을 결정하고, 중요한 의사결정을 하게 됩니다. 따라서 관리단이 공정하고 투명하게 구성되는 것은 매우 중요합니다.

 

 

하지만 관리단 구성이 항상 공정하게 이루어지는 것은 아닙니다. 특히 신축 집합건물에서는 관리단 구성이 불공정하게 이루어지는 경우가 발생할 수 있습니다.

 

 

예를 들어, 분양자가 미리 관리단을 구성하려고 시도하거나 구분소유자들의 의견이 제대로 반영되지 않는 상황에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 문제를 해결하기 위해서는 입주 직후 자치적으로 관리단을 구성하는 것이 매우 중요합니다.

 

 

구분소유자들이 직접 관리단을 구성하고 관리규약을 제정하며 관리인을 선임할 수 있는 기회를 가질 때, 이러한 문제를 예방할 수 있습니다.

 

 

 

 

집합건물 관리단, 책임은 누가한테 있을까?

 

 

집합건물의 관리단은 기본적으로 구분소유자 전원이 구성원으로 참여하는 단체입니다. 관리단은 대표자가 필요하며, 이들은 내부 규약인 관리규약을 제정해야 합니다.

 

 

관리인 선임은 관리단 집회를 통해 과반수 결의를 거쳐 이루어집니다. 관리규약은 구분소유자들의 75% 이상의 결의를 통해 제정될 수 있으며, 이는 집합건물의 효율적인 관리와 입주민들의 권리 보호를 위한 중요한 과정입니다.

 

 

그렇다면, 관리단 집회를 소집하고 개최하는 책임은 누구에게 있을까요? 과거에는 건축 시행사가 관리단 집회를 소집했으나, 최근 집합건물법의 개정으로 이 권한은 구분소유자들에게 넘어갔습니다.

 

 

 

 

즉, 구분소유자들이 관리단 집회를 소집하고 개최하는 책임을 지게 되었습니다. 그런데 만약 분양자가 미리 관리단 집회를 소집하는 경우, 입주민들은 최초의 관리단 집회 소집 권한을 잃을 수 있습니다. 따라서 구분소유자들은 입주 후 약 3개월 내에 관리단 집회를 소집하여 개최할 준비를 해야 하며, 이를 위해 집회 소집 동의를 얻고 집회 소집 통지서를 발송하는 등의 절차를 밟아야 합니다.

 

 

또한, 관리인 선임은 매우 중요합니다. 관리인이 선임되면 관리단의 운영이 원활하게 이루어질 수 있으며, 관리규약이 제정되면 건물의 관리 기준과 방침이 명확해집니다. 이는 집합건물의 효율적인 운영을 돕고, 입주민들의 권리 보호에 기여합니다. 관리규약이 제정되면, 관리단은 구체적인 관리 방침을 정하고 이를 이행할 수 있습니다.

 

 

한편, 분양계약서에 관리업체 선정이나 관리인 선임에 대한 내용이 명시되어 있다면 어떻게 해야 할까요? 분양계약서에 그러한 내용이 포함되어 있더라도, 그것은 법적으로 효력을 가지지 않습니다.

 

 

 

 

집합건물법에서 정한 사항만이 효력을 가지므로, 구분소유자들은 기존 관리인을 교체하고 관리업체를 변경할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 분양계약서의 내용이 관리단 구성에 영향을 미치지 않으며, 구분소유자들은 자치적으로 관리단을 구성할 권리가 있다는 점을 이해해야 합니다.

 

 

또한, 분양자가 선정한 위탁관리업체는 언제까지 관리업무를 수행할 수 있을까요? 분양자가 지정한 위탁관리업체의 역할은 구분소유자들이 관리단을 구성하는 시점에서 종료됩니다.

 

 

이는 분양자의 임시적인 조치로 볼 수 있으며, 구분소유자들이 실제로 관리단을 구성하고 나면 위탁관리업체의 관리업무는 종료됩니다. 위탁관리업체와 분양자 간의 계약은 구분소유자들에게 구속력이 없기 때문에, 관리단이 구성되는 순간부터 기존 관리업체의 역할은 더 이상 유효하지 않게 됩니다.

 

 

이러한 과정들을 통해 입주민들은 자치적으로 관리단을 구성하고 건물의 효율적인 관리를 이끌어낼 수 있습니다. 신축 집합건물에서 관리단 구성은 입주민들의 권리를 보호하고 건물 관리의 투명성을 확보하기 위한 중요한 절차라고 말씀드리고 싶습니다.