주택임차권등기명령 신청 전 꼭 읽어보세요.

 

 

안녕하세요. 제이엘파트너스 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 주택임차권등기명령에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

최근 금리 인상과 부동산 시장 침체로 인해 전세 시세가 하락하면서 전세금을 돌려받지 못하는 문제가 점점 더 심각해지고 있습니다. 이러한 상황에서 전세 보증금을 돌려받지 못한 세입자들은 주택임차권등기명령을 활용하여 대항력과 우선변제권을 유지하려는 사례가 늘어나고 있습니다.

 

 

주택임차권등기명령은 세입자가 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우, 임대차계약이 존재했다는 흔적을 등기부등본에 남겨 대항력과 우선변제권을 확보하는 법적 절차입니다. 그러나 많은 세입자들이 이 제도를 어떻게 활용할지, 언제 신청해야 할지, 그 후의 절차가 무엇인지에 대해 정확하게 알지 못해 어려움을 겪고 있습니다.

 

 

 

 

주택임차권등기명령은 임대차계약이 종료된 후에만 신청할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 즉, 세입자가 단순히 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 것 같다고 판단해서 바로 신청하는 것이 아니라, 법적으로 임대차계약이 종료된 상태에서만 신청할 수 있습니다.

 

 

계약 종료를 위한 의사 표시가 명확하지 않으면 법적으로 계약이 묵시적으로 갱신될 수 있기 때문에, 세입자는 계약 종료 의사를 분명히 밝혀야 합니다. 현행법에서는 전세 계약이 종료되기 6개월 전부터 최소 2개월 전에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동 갱신된 것으로 간주되기 때문에, 이를 반드시 염두에 두고 행동해야 합니다.

 

 

임차권등기명령을 신청한 후에도 일정 기간 동안 주택에 거주하며 대항력을 유지할 수 있습니다. 중요한 점은, 주택을 비우기 전에는 반드시 임차권등기명령이 등기부등본에 기재되어야 한다는 것입니다.

 

 

신청 후에는 법원에서 보정명령을 내릴 수 있기 때문에, 추가 서류를 제출해야 할 수도 있습니다. 정상적으로 신청이 이루어지면 보통 2~3주 내에 결정문이 발급되며, 이 기간 동안 주택에 거주해야 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 만약 이 기간에 주택을 비운다면 대항력과 우선변제권이 상실될 수 있습니다. 따라서 보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 계획하고 있다면, 이 점을 충분히 고려해야 합니다.

 

 

 

 

주택임차권등기명령 신청했다면?

 

 

주택임차권등기명령을 신청한 후 보증금을 돌려받았을 경우에는 신청을 해지해야 합니다. 다만, 보증금을 돌려받기 전에 임차권등기명령을 해지하면 대항력이 사라질 수 있으므로, 보증금을 모두 반환받은 후에 해지 절차를 진행하는 것이 중요합니다.

 

 

집주인과의 협상에서 보증금을 반환받는 조건으로 임차권등기명령의 해지를 요구하는 경우가 있을 수 있는데, 이때는 반드시 보증금을 우선적으로 돌려받고 그 후에 해지 절차를 진행해야 안전합니다.

 

 

임차권등기명령은 세입자에게 유용한 법적 절차로, 변호사를 통해 신청할 수도 있지만 대법원 전자소송 시스템을 이용하면 세입자가 직접 신청하는 것도 가능합니다. 이를 위해서는 필요한 서류를 준비하여 신청서를 제출하면 비교적 간단히 절차를 진행할 수 있습니다.

 

 

 

 

필요한 서류에는 신청서, 건물 등기부등본, 확정일자를 받은 임대차계약서 사본, 주민등록등본(주소 변동 사항 포함), 계약 종료를 입증할 수 있는 자료(문자, 내용증명 등)가 포함됩니다. 이 서류들을 제출하면 법원의 검토 후 임차권등기명령이 결정되며, 이후 보정명령이 내려지면 추가 서류를 보완하여 제출해야 할 수 있습니다.

 

 

이 제도는 특히 전세보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가야 하는 상황에서 매우 유용하며, 세입자의 법적 권리를 보호하는 데 도움을 줄 수 있습니다.

 

 

그러나 정확한 절차와 요건을 숙지하지 않고 신청할 경우 대항력과 우선변제권을 유지하지 못하거나 법적 효력이 미칠 수 있는 문제가 발생할 수 있기 때문에 신중하게 접근해야 합니다. 주택임차권등기명령은 세입자에게 중요한 권리 보호 수단이지만, 신청 후에도 집주인과의 원활한 협의를 통해 문제를 해결하는 것이 가장 바람직하다고 말씀드리고 싶습니다.