이사를 가야하는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면?

 

 

안녕하세요. 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘 말씀드릴 내용은 방을 빼고 이사를 가야하는 상황인데 집주인이 보증금을 반환해주지 않을 때, 대처법을 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

지금까지 수많은 부동산 관련 분쟁을 다뤄본 경험을 토대로 알려드릴테니 꼭 천천히 읽어보시고 궁금하신 사항이 있으시다면 언제든지 문의 주시길 바랍니다.

 

 

임영호변호사

 

 

이사를 가야한다면, 임차권등기명령은 필수

 

 

임차권등기명령이란 집주인의 동의를 받지 않고 세입자가 혼자 등기를 신청할 수 있는 세입자 보호 제도로서 이 제도가 신청이 된다면 전세금을 돌려받지 않고 세입자가 이사를 나가도 기존 집에 대하여 대항력과 우선변제권이 유지되는 것을 말합니다.

 

 

보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야한다면 임차권등기명령을 신청하는 것이 우선 첫 번째 대처라 말할 수 있겠습니다.

 

 

우선변제권은 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 말하며, 대항력은 계약 기간 내에 임대인이 변경되더라도 대항을 할 수 있는 권리를 뜻합니다. 임차권등기명령을 신청했다면 계약이 종료된 후에도 대항력과 우선변제권이 확보되었기에 이사를 간뒤에도 보증금을 돌려받을 수 있고 다른 채권자들보다 우선적으로 반환받을 수 있습니다.

 

 

또 임차권등기명령 신청을 하게되면 임대차계약 작성 후에 전입신고와 확정일자를 받을 수 있습니다. 이때 전입신고를 하게되면 대항력이 발생하고 확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨서 손쉽게 진행을 할 수 있습니다. 그리고 신청도 간편해 집주인의 허락 없이 임대차 주택 소재지를 관할 지방 법원에서 신청을 하고 진행이 가능합니다.

 

 

 

 

따라서 보증금을 받지 못한 상태로 이사를 가야하는 상황이 되었다면 꼭 임차권등기명령 신청을 하길 바랍니다.

 

 

그러나 여기서 예외적으로 임차권등기명령을 신청했는데도 불구하고 법적 효력이 없어지거나 보증금을 돌려받지 못하는 경우도 있습니다. 임차권등기명령은 신청을 하게되면 그 즉시 효력이 발생하는 것이 아닌 발생하기까지에 기간이 있습니다.

 

 

그런데 이를 모르는 상태로 임차권등기명령을 신청하자마자 바로 이사를 가게 된다면 임차권등기명령의 효력을 상실하여 대항력과 우선변제권의 효력이 사라지게됩니다.

 

 

왜냐면 임차권등기명령은 임차인이 집에 등기를 설정하는 것이기 때문에 신청을 한 이후에 본인이 그 집에 살고 있어야 효력이 생기게 됩니다.

 

 

 

 

그리고 임차권등기명령 결정문이 집주인에게 송달되면서 집주인 부재 등의 이유로 시간이 지체될 수 있지만, 그 기간은 평균적으로 1주에서 2주 정도 소요됩니다.

 

 

이러한 이유로 전세 보증금을 돌려받지 못한 상태로 이사를 가야되는 상황이라면 임차권등기명령을 신청한 뒤 1주에서 2주 정도 여유를 두고 이사 날짜를 확정하는 것이 좋습니다.

 

 

게다가 임차권등기명령이 신청되면 등기부 등본으로 누구나 확인을 할 수 있어서 새로운 임차인을 구하기는 쉽지 않습니다. 이러한 이유로 임대인이 새로운 임차인을 구하기 위해 보증금의 일부를 반환하는 조건으로 등기명령을 해제해달라고 요청을 하는 경우도 있습니다.

 

 

 

 

하지만 이때 임차권등기명령을 해제하게 된다면 대항력과 우선변제권이 상실되기 때문에 추후에 보증금을 반환받을 수 없습니다. 또 어떤 임대인들의 경우 임차권등기명령을 해제하면 보증금을 돌려주겠다고 제안하는 수법으로 피해를 입는 경우도 많이 있으니 절대 해제해서는 안됩니다.

 

 

임차권 해제는 반드시 보증금을 받으신 뒤에 해야 보증금을 지킬 수 있습니다.

 

 

그러므로 이러한 부동산관련 문제가 있으신 경우라면 반드시 전문변호사의 조력을 받아 해결하는 것이 본인이 원하는 결과를 보다 쉽고 빠르게 얻을 수 있으므로 상담을 받아보시길 권장드립니다.