전세계약중도해지, 보증금 받을 수 있을까?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세계약을 중도에 해지했을 경우 전세자금을 반환 받을 수 있는지에 대해 자세히 알려드리겠습니다.

 

 

먼저 전세계약은 보통 2년 단위로 체결됩니다. 2년이라는 기간은 길다면 길고 짧다면 짧은 시간으로, 종종 이 기간을 다 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황이 발생하기도 합니다.

 

 

 

 

이러한 경우 전세자금 반환 문제는 중요한 이슈가 됩니다. 원칙적으로 전세 계약서에 '중도해지 불가'라는 특약사항이 명시되지 않은 한, 임차인은 중도해지를 요청할 수 있으며, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다.

 

 

그러나 현실적으로 전세보증금은 상당히 큰 금액이므로, 임대인이 갑작스럽게 이 큰 돈을 마련하기는 어려울 수 있습니다. 따라서 전세계약 중도해지 시 보증금 반환 문제는 종종 갈등을 일으키곤 합니다.

 

 

최근 개정된 임대차 3법에 따르면, 전세 계약 갱신청구권이 명시되어 있습니다. 이로 인해 전세계약 기간은 기본적으로 2년이지만, 갱신청구권을 사용하면 2년 더 연장하여 총 4년간 계약을 유지할 수 있습니다. 따라서 전세 계약 중도해지 시, 최초 계약 기간 중 해지인지 갱신청구권 사용 후 해지인지에 따라 보증금 반환 방식이 달라집니다.

 

 

 

 

법적으로 정해진 전세계약 기간은 2년입니다. 이 기간을 모두 채우지 못하고 중도에 계약을 해지하는 경우, 임차인이 법적으로 정해진 계약 기간을 채우지 않고 중도에 계약을 해지한 것으로 간주됩니다.

 

 

따라서 임차인이 중도에 전세계약을 해지할 수는 있지만, 임대인은 계약 만료 전에 보증금을 돌려줄 의무가 없습니다. 즉, 중도해지는 가능하지만 보증금은 계약 만기일에 받을 수 있습니다.

 

 

따라서 전세계약 기간을 채우지 못하고 이사를 가야 하는 경우, 전세보증금을 반환받으려면 새로운 임차인을 구하는 방법밖에 없습니다. 임차인의 사정으로 법적 계약기간을 중도에 포기한 것이므로, 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 임차인이 부담해야 합니다.

 

 

부동산전문변호사로서 드리는 팁은 가능한 많은 부동산에 연락하거나 직접 방문하여 매물을 내놓는 것이 보증금을 빠르게 반환받을 확률을 높이는 방법입니다. 또한, 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기하면 우선적으로 주택을 보여주기 때문에 보증금을 빠르게 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

전세계약중도해지, 갱신청구권 사용 후 중도해지를 한 경우는?

 

 

최초 2년 전세 계약이 만료된 후 갱신청구권을 사용해 2년 더 연장한 경우, 적법하게 전세 계약 중도해지가 가능합니다.

 

 

개정된 주택임대차보호법에 따르면, 갱신청구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있으며, 그 효력은 3개월 후 발생합니다.

 

 

따라서 묵시적 갱신이나 계약 갱신청구권으로 인해 2년 더 연장한 후, 불가피하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 하는 상황일 때는 언제든지 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 반환받을 수 있습니다.

 

 

 

 

만약 임대인이 3개월이 지나도 보증금을 반환하지 않을 경우, 법적 절차를 통해 보증금을 반환받아야 합니다. 보증금 반환 방법으로는 내용증명, 지급명령, 임차권등기 명령 등이 있습니다.

 

 

내용증명은 법적 강제성은 없으나, 임대인에게 심리적 압박을 주어 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 지급명령은 민사소송의 간이절차로, 소송보다 기간과 비용이 적게 들어 빠르게 보증금을 반환받을 수 있는 방법입니다. 다만, 임대인의 인적 사항이나 주소를 모르면 신청이 기각될 수 있습니다.

 

 

임차권등기 명령은 불가피하게 이사를 가야 할 때 유용한 제도로, 이사 후 다른 집으로 전입신고를 하더라도 임차권등기 명령 신청을 하면 기존 집에 대한 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.

 

 

 

 

그러나 임차권등기 명령 신청 결과가 등기부등본에 기재된 후 효력이 인정되므로, 신청만 하고 바로 이사하면 안 된다는 점을 주의해야 합니다.

 

 

오늘은 전세 계약 중도해지 시 보증금 반환 방법에 대해 설명드렸습니다. 앞서 말씀드린 대로, 중도해지는 최초 계약 중 해지인지 갱신청구 이후 중도해지인지에 따라 반환 방법과 대응 방법이 다릅니다.

 

 

따라서 현재 이러한 법적 분쟁에 시달리고 계시다면, 반드시 부동산전문변호사와 상담을 통해 자문을 구하고 자신의 상황을 면밀하게 확인한 후 철저하게 대응하시길 권장드립니다.