전세금반환소송, 전세금반환이 늦어졌을 때

 

 

안녕하세요. 대한변협 등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세금반환소송이 늦어진 경우 어떤 방식으로 대응을 해야하는지 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

전세 계약기간이 만료 되었는데도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 가장 확실하게 보증금을 돌려받을 수 있는 방법은 전세금반환소송입니다.

 

 

임영호변호사

 

 

그러나 여기서 문제는 전세금반환이 지연되거나 거부되었을 때 전세금반환소송을 꺼리는 경우가 많다는 것인데요. 이유는 보통 전세금반환소송을 진행할 때 변호사 선임비용 및 부가적인 비용이 많이 들기도 하고 소송 진행 시 기간이 짧게는 4개월 이상 길게는 1~2년까지도 걸리기 때문입니다.

 

 

그러나 통상적으로 전세금반환소송은 세입자가 패소할 가능성이 매우 낮은 사건입니다. 이는 대법원에 나와 있는 통계자료를 보면 알 수 있는데요.

 

 

대법원에 나와 있는 통계자료에 의하면 전체 진행한 전세보증금반환소송 중 90% 이상이 세입자 승소판결을 받았습니다. 그렇기에 임대인이 전세금을 주지 않는다면 그냥 기다리는 것보단 꼭 전세금반환소송을 고려해보는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

그리고 만약 변호사비용이 부담이시라면 민사소송의 특징인 패소자비용부담이 있어 부담을 가지시지 않으셔도 됩니다. 이 말은 승소할 경우 패소자에게서 변호사비용 등 소송비용을 임대인에게 받을 수 있다는 말입니다.

 

 

그러므로 소송이라는 절차에 대해 부담감을 느끼는 것보단 빠르게 전세금반환을 위하여 소송을 진행하시는 것을 추천드립니다.

 

 

그러나 이렇게 세입자가 승소를 할 확룔이 아무리 높다고 할지라도 소송을 진행하기에 앞서 몇 가지 사항에 대한 조치를 취하지 않으면 패소할 가능성이 있습니다. 따라서 아래 정리해 놓은 상황을 미리 확인하신 후 소송을 진행하는게 바람직합니다.

 

 

 

 

전세금반환소송을 진행할 때 꼭 조치를 해야하는 것

 

 

앞에 말씀드린 소송은 전세 계약이 종료된 후에야 진행이 가능합니다. 따라서 소송을 원만하게 진행하기 위해서는 임대인에게 계약해지 의사를 확실히 전달해야 합니다.

 

 

현행법에 따르면 임대차계약이 종료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신의 의사가 없다면 통보해야 한다고 나와 있습니다.

 

 

그래서 최소 계약만료가 되기 2개월 전까지는 집주인에게 계약해지를 하겠다고 통보해야 합니다. 만약 통보해야 하는 최소기간이 지났을 경우는 임대차계약이 묵시적 갱신되며, 계약이 연장되어 전세 계약 만료일이 되었다고 하더라도 전세금반환소송 진행이 불가합니다.

 

 

 

 

그렇다면 묵시적 갱신이 되었을 경우에는 보증금을 받을 수 없느냐고 의문점을 가지고 계신 분이 계실 것 같은데요. 먼저 결론을 말씀드리자면 묵시적 갱신이 되어도 계약해지 통보를 한다면 받을 수 있습니다. 다만 묵시적 갱신이 되었을 경우에는 계약해지 통보를 한 날로부터 3개월이라는 시간이 지나야만 전세금을 받을 수 있습니다.

 

 

또한 이때 계약해지 통보는 내용증명을 통해 보내는 것을 권장드립니다. 계약해지 통보는 내용증명뿐만 아니라 문자, 전화, 구두 등 어떤 방식으로 진행해도 상관이 없습니다.

 

 

계약해지 의사가 임대인에게 전달만 된다면 되기 때문입니다. 그러나 간혹 임대인이 세입자가 계약해지에 대해 말을 한 적이 없다고 발뺌을 하는 경우가 있을 수 있기에 확실히 통보를 하기 위해 내용증명으로 계약해지 통보 의사를 보내시기 바랍니다.

 

 

 

 

전세금반환소송, 혹시 모를 사태를 대비해 ‘이것을’ 신청하세요.

 

 

대부분의 민사소송은 소송 기간이 매우 길다는 단점이 있는데요. 그래서 전세금반환소송도 통상 4개월 정도의 시간이 걸린다고는 하지만 만약 더 길게 걸린다면 1~2년 이상 걸리는 경우도 많습니다.

 

 

때문에 전세 계약 후 전세금반환소송을 진행하는 중에 다른 채권자가 임대인의 부동산에 압류와 가압류를 걸 때도 있습니다. 만약 이렇게 되었을 경우 많지는 않지만 경우에 따라서 전세금을 돌려받는데 시간이 더 걸릴 수도 있습니다.

 

 

그렇기에 임차권등기명령을 신청해 두는 것이 좋습니다. 임차권등기명령신청이란 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있는 권리로 쉽게 말해 전세 계약만료 후 전세금을 돌려받지 못한 세입자가 전세금을 지킬 수 있는 제도라고 생각하면 됩니다.

 

 

임차권등기명령은 신청 후 2주 정도면 결과가 나옵니다. 게다가 소송처럼 반드시 변호사를 선임해서 진행할 필요 없이 절차가 간단해 혼자서도 충분히 신청할 수 있습니다.

 

 

그러므로 전세금반환소송을 진행하기 전에 임차권등기명령제도 등을 이용해 혹시라도 일어날지 모르는 상황을 미연에 방지하여 못 받은 보증금을 꼭 돌려받으시기 바랍니다.