계약갱신청구권거절한 임대인을 상대로 손해배상청구 사례

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세계약갱신의사가 없다고 밝혀놓고 다른 사람에게 임대한 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 제기하여 손해배상을 받아낸 성공사례를 소개해드릴려고 합니다.

 

 

주택임대차보호법에는 임차인의 안정적인 거주권을 보호하기 위해 임대차계약갱신청구권을 보장하고 있습니다.

 

 

이는 기존 2년의 임대기간을 2년 더 추가하여 총 4년동안 살 수 있도록 임대기간을 보장해 주는 권리로, 임차인은 임대차기간 만료전 6개월부터 2개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

임영호변호사

 

 

그런데 임차인이 계약갱신요구를 하면 원칙적으로는 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 그러나 아래와 같은 상황에는 거절이 가능합니다.

 

 

1]. 주택은 2개월, 상가는 3개월 임대료를 미납한 경우

 

2]. 임대인의 동의없이 제3자에게 임차한 경우

 

3]. 임대인 또는 그 직계존속이 실거주하는 경우

 

 

하여 임대인이 실거주 목적이라면 임차인의 계약갱신거절이 가능합니다. 다만 임대인이 실거주할 거라는 것이 거짓이라면 임차임은 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

 

하지만 아무리 임대인에게 잘못이 있더라도 제대로 대비책을 마련하지 않은채 손해배상을 진행하면 소송 자체가 기각되는 경우가 많습니다.

 

 

그러니 오늘 소개해드리는 사례를 통해 어떻게 준비해야 하는지 정보를 얻어가시길 바랍니다.

 

 

 

 

사건경위

 

 

의뢰인은 임대인과 보증금 2억 6천만원에 임대차기간 2019.11.11~2021.11.11.까지로 하는 아파트 전세계약을 체결하였습니다.

 

 

그러던중 의뢰인은 아파트 청약에 당첨이 되었고, 아파트 입주예정일이 2024.3월이어서 임대인에게 연락해 전세기간을 더 연장하고 싶다고 밝혔습니다.

 

 

그러나 임대인은 2022. 8월에는 본인의 아들이 실거주해야 한다면서 계약갱신을 할 수 없고, 2022.8월까지만 임대차 기간을 연장할 수 있다고 하였습니다.

 

 

 

 

어쩔수 없이 의뢰인은 2022.8월까지만 전세계약 연장하되 혹시라도 그전에라도 전세계약을 종료하고 이사를 갈 수 있도록 해달라고 요청하였습니다. 이에 임대인도 동의하였습니다.

 

 

그러다 의뢰인은 아파트 입주까지 할 수 있는 새로운 집을 찾게 되어​ 임대인에게 계약해지통보를 하고 2021년 12월에 다른 곳으로 이사를 했습니다.

 

 

다만 의뢰인이 이사간 후 4개월만에 임대인은 새 임차인과 보증금 4억 6천만원에 전세계약을 맺었습니다.

 

 

이를 알게 된 의뢰인은 실제 거주하겠다면서 임대차계약갱신을 거절해놓고 제3자에게 아파트를 임대한 임대인을 상대로 손해배상청구소송을 진행하기 위해 저희 법무법인을 찾아주셨던 것이었는데요.

 

 

 

 

 

대한변협 부동산전문변호사 조력은?

 

 

본사건의 경우 부동산 가격의 상승하면서 임대인이 허위로 실거주 사유를 주장하여 기존세입자를 내보내고 상승된 가격으로 새로운 세입자를 들인 경우에 해당되었습니다.

 

 

하지만 우리 대법원판례에 보면 임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신 거절을 통보해놓고 이후 다른 임차인과 새 임대차 계약을 맺었더라도 기존 임차인이 계약갱신 요구를 하지 않았다면, 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인을 상대로 손해배상청구를 할 수는 없다고 되어 있습니다.

 

 

다행히 의뢰인은 임대인에게 임대차계약 종료전에 명백하게 계약갱신 청구를 요구한 상황이었기에 주택임대차법 제6조의 3 제5항에 따라 손해배상청구가 가능했습니다.

 

 

게다가 아파트에서도 이사를 나가 손해배상청구를 할 수 있는 요건도 충족하였습니다. 임대인에게 실거주목적이 허위라는 것을 이유로 손해배상청구소송을 하려면 해당 부동산에게 퇴거가 우선적으로 되어야 합니다.

 

 

 

 

따라서 임대차계약 만료되기 6개월전에 임대차계약갠싱요구권을 행사한 문자내역을 비롯하여 의뢰인이 계약해지 후 전세매물로 아파트가 나온 캡쳐 등 구체적 근거자료를 첨부해 임대차 계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말해 의뢰인이 임대차 계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하게 했다고 주장하였습니다.

 

 

이러한 노력에 힘입어 법원은 임대인에게 손해배상금 1700여만원을 지급하라는 판결을 내렸습니다.

 

 

의뢰인의 경우에는 임대인이 아파트를 공인중개사 사무소에 매물을 내놓고, 이를 의뢰인이 알게 되어 쉽게 실거주목적이 거짓이라는 것을 입증할 수 있었지만 대부분은 실거주목적이 허위라는 것을 입증하는 증거를 확보하는데 어려움을 겪습니다.

 

 

하여 관련 문제로 어려움을 겪고 있으시다면 꼭 부동산전문변호사의 도움을 받으시길 바랍니다.