전세묵시적갱신해지, 보증금 받지 못한 상황이라면?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세묵시적갱신해지에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

전세계약이 만료되었지만 보증금을 주지 않는다면 어떻게 대응해야 되는지는 많은 정보가 있다보니 방법을 많이 알고 계실텐데요.

 

 

다만 전세묵시적갱신해지가 되었을 때 보증금을 못 받은 상황인 경우에는 어떻게 해야 하는지 잘 모르는 분들이 계실 것입니다.

 

 

 

 

따라서 오늘은 그 내용에 대해 이야기를 해보려고 합니다. 먼저 이야기를 사직하기에 앞서 전세보증금을 돌려 받기 위해서는 임대차계약이 만료되거 6개월 전부터 2개월 전가지 의사가 없다는 것을 집주인에게 밝혀야 한다는 것을 알고 계실 것입니다.

 

 

하지만 만일 이 기간동안 계약해지 의사를 밝히지 않을 경우 자동으로 계약이 연장됩니다. 이를 묵시적 갱신이라 하는데요.

 

 

우리 주택임대차보호법은 세입자의 주거안정을 위해 임대차계약 종료가 되기 전에 계약갱신거절을 통지하지 않을 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 자동 연장이 되도록 명시 하고 있습니다.

 

 

따라서 묵시적 갱신이 되면 처음 전세계약을 했을 당시와 동일한 조건으로 2년 더 연장하여 살 수 있습니다.

 

 

 

 

전세묵시적갱신후 보증금 반환 주의해야 되는 부분

 

 

임대차계약은 원칙적으로 계약해지를 할 수 없습니다. 묵시적 갱신이 된 후 계약기간이 만료되기 전에 계약해지가 되지 않는다고 생각하는 분들이 적지 않은데요.

 

 

그러나 묵시적 갱신이 되었더라도 언제든지 계약해지를 통보할 수 있습니다. 물론 임대인은 묵시적 갱신이 되었을 때 마음대로 계약해지를 통보할 수 없습니다. 앞서도 이야기했지만 묵시적 갱신은 세입자의 주거안정을 위해 보장해 놓은 법적 절차이기에 묵시적 경신이 된 후 임대인은 임차인에게 계약해지를 할 수 없는 것입니다.

 

 

그러나 세입자는 전세 묵시적 갱신이 되어도 언제든지 집주인에게 계약해지통보를 진행할 수 있습니다.

 

 

다만 집주인입장에서보면 계약해지가 되면 보증금을 돌려줘야 하는데 경제적으로 여유가 있는 집주인이 아닌이상, 보증금이 준비가 되어 있는 경우가 드물것입니다.

 

 

 

 

주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

 

 

① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

 

 

② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.

 

 

하여 해지의 효력은 계약해지통보를 한 날로부터 3개월 후에 발생하는 것으로 규정이 되어 있습니다. 이말인즉 계약해지통보를 하고 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있다는 말입니다.

 

 

그렇기에 전세계약묵시적 갱신이 된후 계약해지를 했다고 당장 보증금을 돌려받을 수 있는 것은 아니라는 점을 기억해주시길 바랍니다.

 

 

 

 

전세묵시적갱신해지, 3개월 지나도 보증금 안준다면?

 

 

보증금을 주지 않을 때 돌려 받을 수 있는 방법으로는 지급명령신청, 임차권등기명령신청, 보증금반환소송이 있습니다.

 

 

이 세가지 중 하나만 추천하라면 저는 지급명령신청을 권장드립니다. 지급명령신청은 보증금반환청구소송의 간이절차라 소송보다 결과를 받는데 적은 시간이 소요됩니다.

 

 

하지만 소송을 한 것과 동일하게 강제집행권원이 있습니다. 여기서 말하는 강제집행권원은 집주인의 재산에 경매, 압류를 신청할 수 있는 권한입니다.

 

 

 

 

내용증명 또는 임차권등기명령도 지급명령신청과 동일하게 절차가 간단하나 계속 말씀드린 것처럼 내용증명은 법적 강제성이 없습니다.

 

 

따라서 집주인에게 심리적 압박을 가할 수는 있지만 집주인이 내용증명을 받았다고 해서 보증금을 무조건 지급해야 하는 의무를 가지고 있는 것은 아닙니다.

 

 

이는 임차권등기명령신청도 마찬가지입니다. 임차권등기명령을 신청할 경우 보증금을 돌려 받기 위해 필수적으로 갖추고 있어야 하는 대항력과 우선변제권이 그대로 유지 됩니다.

 

 

 

 

따라서 보증금을 돌려 받지 못하고 이사를 갈 때 유용하게 활용할 수 있습니다. 다만 이 역시도 집주인이 보증금을 반환해줘야 하는 강제성은 없습니다.

 

 

다만 여기서 한가지 당부드리고 싶은건 보증금을 두고 집주인과 이견이 없을 때에만 지급명령신청을 하시길 바랍니다. 지급명령신청에 이의제기라는 불복절차가 있어, 집주인이 결정문을 받은후 2주이내 이의를 제기하여 소송을 해야 합니다.

 

 

때문에 집주인과 다툼이 있는 상황에서는 집주인이 엿먹이고 싶은 마음에 이의제기를 할 가능성이 높기 때문에 이와 같은 상황에는 가급적이면 지급명령을 신청하지 마시길 바랍니다.