보증금 돌려 받는 방법 알려드립니다.

 

 

안녕하세요. 대한 변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 임대차보증금반환에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

임대차계약이 종료되면 보증금은 반환 받을 수 있습니다. 다만 최근 주택임대차법이 개정되어 원칙적으로 임대차 기간이 종료되거나 합의해지 또는 법정해지가 되지 않는 이상 종료가 되지 않고 2년간 더 연장을 할 수 있습니다.

 

 

 

 

앞서 말씀드린 것을 묵시적갱신이라고 합니다. 정리해서 말씀드리자면 갱신거절의 통지가 없다면 임대차계약은 동일한 조건으로 갱신된 것으로 간주하는 것을 말합니다.

 

 

따라서 계약만료일로부터 최소 2달 전, 최대 6개월 전부터 임대인과 임차인이 계약 연장 또는 보증금, 월세 등 계약 조건에 대해 별다른 합의를 하지 않으면 묵시적갱신이 되어 동일한 조건으로 갱신되서 임차인은 2년간 더 거주할 수 있습니다.

 

 

즉, 묵시적갱신이 된 후 개인적인 문제 등 사정이 생겨 계약기간을 다 채우지 못하고 중간에 이사를 가야하는 상황이 생긴다면 보증금을 다시 못 받을까봐 걱정하시는 분들이 많은데요. 묵시적 갱신이 되더라도 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

* 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지)

 

 

- ​제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

 

 

이처럼 주택임대차법에 나와있기에 묵시적갱신이 되고나서도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지가 가능합니다.

 

 

 

 

보증금 돌려 받는 방법, 묵시적 갱신계약 해지 3개월 후 반환할 수 있습니다.

 

 

앞서 말씀드린 것처럼 묵시적갱신이 되면 2년 더 계약이 연장할 수 있다고 알려드렸는데요. 다만 이러한 묵시적갱신은 임차인의 주거안정을 위해 개정이 되었습니다.

 

 

때문에 묵시적 갱신이 되면 실거주를 하거나 월세 등 연체가 되었을 때 임대인의 동의 없이 제3자에게 부동산을 임대하면 임차인이 부동산을 파손한 경우 등을 제외하고 어떤 경우라도 임차인이 2년 더 거주하는 것을 거주하기가 어렵습니다.

 

 

그러나 임차인은 임대인과 달리 언제든지 계약 해지가 가능합니다. 이때 주의할점은 해지통보를 하고나서 3개월이 자난 후에 효력이 있다는 것입니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항에 “묵시적계약에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.”고 규정되어 있기 때문입니다.

 

 

따라서 묵시적 갱신계약 해지통보는 언제든지 가능하지만, 해지통보를 한지 3개월이 지나야만 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

 

 

다만 현행법상 묵시적 갱신이 되고 나서 세입자는 언제든 계약 해지가 가능합니다. 따라서 임대차계약서에 특약으로 기재가 되어 있는 상황만 아니라면 임차인은 중간에 묵시적 갱신에 대한 계약을 해지했더라도 세입자를 구하는데 필요한 중개수수료를 내지 않아도 괜찮습니다.

 

 

 

 

보증금 돌려 받는 방법, 묵시적갱신 이유로 거절한 경우

 

 

묵시적갱신계약해지 통보 후 3개월이 지났는데도 임대인이 임대차보증금 반환을 거부할 경우 전세금 반환소송을 활용하여 계약 해지 및 보증금 반환을 청구가 가능합니다.

 

 

하지만 임대차보증금을 반환 받지 못했다고 해서 무조건 보증금반환청구소송을 진행하는게 좋은 것은 아닙니다.

 

 

보증금반환소송의 경우 평균 6개월에서 최대 2년 정도의 소송기간이 걸린다는 단점이 있습니다.

 

 

물론 보증금반환소송이 가장 확실하게 보증금을 받을 수 있는 방법은 맞지만 신속하게 보증금을 받아야 되는 상황이라면 지급명령을 통해 보증금을 돌려 받는 것이 바람직합니다.

 

 

 

 

지급명령은 간이절차에 해당하며 신청 후 1달 내외로 결과가 나와서 민사소송보다는 소송기간이 훨씬 적게 소요되며 보증금반환청구소송과 동일한 판결결과의 효과를 가지고 있습니다.

 

 

따라서 보증금반환을 빠르게 받고자 할 땐 소송보다는 지급명령신청을 하는 것이 더 효과적입니다.

 

 

여기서 주의할 점은 지급명령신청의 경우 임대인의 인적사항과 주소를 알고있어야만 신청할 수 있습니다.

 

 

 

 

보증금반환청구소송처럼 민사소송의 경우에는 상대방의 인적사항을 알지 못한다고 하더라도 공시송달제도를 이용하여 소송제기를 할 수 있습니다.

 

 

다만 지급명령신청은 소송이 아니다보니 공시송달이 원칙적으로 불가능하기 때문에 임대인의 인적사항을 알지 못하면 신청 자체가 쉽지 않습니다.

 

 

그렇기에 관련 절차를 진행하기 전에 부동산전문변호사의 자문을 구한 후 자신의 상황에 유리할 수 있는 절차를 진행하시길 바랍니다.