빌라깡통전세 보증금 반환받고 싶다면?

 

 

안녕하세요. 대한변협 등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘 말씀드릴 내용은 빌라 깡통전세로 인하여 보증금을 돌려받지 못한 분들에게 어떻게 해야 받아낼 수 있는지 그 방법에 대해 말씀드리려고 합니다.

 

 

먼저 이 방법에 대해 말씀드리기 전에 깡통전세가 무엇인지 모르시는 분들을 위해 설명을 해드리도록 하겠습니다. 깡통전세는 주택의 일반 시세보다 전세값이 높은 집을 말합니다.

 

 

보통 전세는 매매가격의 70% 전후로 형성하는 것이 좋습니다. 예를 들어 시세가 1억원 정도인 빌라가 있다고 가정했을 때 그 빌라를 전세로 얻기 위해선 7천만원 정도가 정당한 값이라는 말입니다.

 

 

 

 

그런데 만약 주택의 시세가 1억인데 전세가가 1억원 이상이라면 추후 임대차기간이 종료되어 전세금을 돌려받아야 하는 경우 문제가 발생할 수 있습니다.

 

 

물론 집주인에게 보증금을 갚을 경제적 여유가 있다면 아무 문제가 되지 않겠지만 집값이 떨어진다면 세입자가 들어오지 않아 보증금반환을 해주기가 어려워질 수 있습니다.

 

 

그리고 만일 주택이 경매에 넘어가더라도 기본적으로 유찰되기에 시세보다 낮게 낙찰이 될 가능성이 높습니다. 이렇게 되면 전세금의 일부 또는 최악의 경우 거의 못 받는 상황이 생길 수 있습니다.

 

 

여기서 문제는 이러한 깡통전세의 경우 빌라에서 꽤 발생하는 경우를 많이 봤는데요. 시세를 쉽게 확인할 수 있는 아파트와는 다르게 빌라는 확인하기가 어렵다 보니 전세금액을 빌라 시세보다 높게 받는 경우가 많기 때문입니다.

 

 

 

 

그렇기에 이런 깡통전세에 들어가는 것을 예방하기 위해 전세계약 당시 그 빌라의 시세를 정확하게 파악하는 것이 매우 중요합니다. 집의 시세를 알아볼 수 있는 방법은 법원이나 국토교통부에서 실거래가 공개를 아주 잘 해주고 있기에 어렵지 않게 확인할 수 있습니다.

 

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단 신축 빌라의 경우는 실거래 정보가 없습니다. 그러나 이러한 경우에도 그렇게 크게 걱정하지 않으셔도 됩니다. 주변에 건축 일자, 크기 등이 비슷한 매물을 찾아 부동산 등에서 호가를 확인하며 얼추 시세 확인이 가능합니다.

 

 

이렇게 확인을 했을 때 시세보다 전세값이 너무 높다고 판단되면 앞서 말씀드렸듯이 깡통전세로 인해 추후 문제가 발생할 수 있기에 절대 계약을 하지 마시는 것을 추천드립니다.

 

 

그렇다면 이제는 이미 깡통전세를 당했는데 보증금을 어떻게 하면 받을 수 있는지에 대해 알려드리도록 하겠습니다.

 

 

 

 

빌라 깡통전세 보증금 돌려받기 위해선?

 

 

우선 전세계약이든 월세계약이든 보증금을 돌려받기 위해서는 계약갱신거절의사부터 집주인에게 통보해야 합니다.

 

 

전세계약을 단 한번이라도 해보신 분들은 아시겠지만, 보증금을 반환받기 위해서는 계약갱신을 할 의사가 없다는 것을 임대차계약이 만료되기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 집주인에게 밝혀야 합니다.

 

 

만약 이때 계약갱신거절 의사를 밝히지 않는다면 자동으로 묵시적 갱신이 되기 때문에 반드시 밝혀야 합니다. 계약갱신거절 의사는 전화, 문자, 구두 등등 어떠한 수단으로 해도 상관이 없습니다.

 

 

그러나 부동산전문변호사인 제가 추천드리자면 내용증명으로 의사를 밝히라고 말씀드리고 싶습니다. 왜냐면 내용증명은 혹시라도 소송을 진행하게 되었을 때 증거자료로 활용이 가능합니다.

 

 

게다가 계약갱신거절 의사는 집주인이 반드시 전달을 받고 확인을 해야 가능한데 전화, 문자, 구두 등은 추후 자신은 거절 의사를 받지 못했다고 발뺌할 수 있기 때문에 사전에 예방할 수 있습니다.

 

 

 

 

빌라 깡통전세 보증금 받는 최후의 수단

 

 

만약 이렇게까지 했는데도 보증금을 반환해주지 않는다면 보증금반환소송을 하는 것이 좋습니다. 대개 보증금을 받지 못한 세입자가 임대인을 상대로 소송을 걸면 세입자가 패소를 하기는 어렵습니다.

 

 

이렇게 승소를 하게 된다면 강제집행권원이 생깁니다. 그래서 집주인이 돈이 없다고 배째라해도 강제집행권원을 통해 집주인의 부동산 혹은 재산에 경매 등을 걸어 받아낼 수 있습니다.

 

 

단 소송은 시간이나 비용이 꽤 많이 듭니다. 그래서 만약 소송이 많이 부담스러운 분들이라면 지급명령신청을 진행해보시기 바랍니다.

 

 

다만 소송은 시간이나 비용이 적잖이 듭니다. 하여 재판까지 걸리는 시간이나 비용 대비, 회수 가능한 돈이 크지 않다면 보증금반환소송보다는 지급명령신청을 해보는 걸 추천드립니다.

 

 

 

 

지급명령신청이 무엇인지 간략하게 설명을 드리자면 이는 소송을 한 것과 같이 강제집행권원이 생깁니다. 이렇게 같은 법적강제성이 있는데 소송비용에 10분의 1정도로 신청이 가능하고 짧게는 4개월 길게는 1~2년이 걸리는 소송에 비해 지급명령신청은 1~2개월이면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

 

 

다만 이는 소송의 간이절차이기에 요건이 엄격합니다. 그래서 임대인의 주소 또는 인적사항을 모르면 아예 신청이 불가능하고 만일 신청을 했는데 임대인이 결정문을 받은 후 2주 이내에 이의를 제기하면 결정문의 결과와 상관없이 소송을 진행해야 합니다.

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따라서 임대인이 만약 이의를 제기할 여지가 있는 경우라면 처음부터 소송을 진행하는 것이 더 유리할 수 있습니다.

 

 

하지만 이러한 법과 관계를 법적지식이 부족한 일반인이 판단하기에는 큰 어려움이 있고 막히는 부분이 있을 수 있기에 부동산전문변호사의 조력을 받아 진행하시는 것을 추천드립니다.