강제집행 어떻게 진행해야 될까?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 강제집행이 진행되는 절차에 대해 알려드리겠습니다.

 

 

주로 명도소송은 임차인의 명백한 귀책사유로 인해 이뤄지는 소송으로, 대부분 임대인의 승소로 끝나지만, 때로는 승소했음에도 불구하고 임차인이 이동하지 않는 상황이 발생합니다.

 

 

이런 경우, 승소한 뒤에도 임차인을 합법적으로 내보내기 위해 강제집행을 신청해야 합니다.

 

 

 

 

그러나 강제집행 절차는 복잡하고 여러 변수와 비용이 발생할 수 있는데, 이를 모르는 상태에서 진행하려면 어려움이 따릅니다.

 

 

따라서 이 글에서 제시하는 내용을 기억하고, 다양한 변수에 대응하며 빠르게 진행하여 부동산을 인도받는 것이 바람직합니다.

 

 

강제집행 절차는 총 4단계로 나뉩니다. 명도소송에서 절차는 소장 작성, 법원 접수, 상대방 답변서, 준비서면, 변론기일(조정 기일 포함), 판결문, 강제집행으로 진행됩니다.

 

 

다만 명도소송에서 승소해도 즉시 임차인이 점거한 부동산을 반환받을 수 없어, 강제집행을 신청하는 권한이 발생하면서 강제집행을 진행해야 합니다.

 

 

 

 

강제집행 절차는 강제집행신청, 계고집행, 본집행으로 3단계로 나뉘며, 이 절차를 통해 임차인에게 부동산을 인도받을 수 있습니다.

 

 

하지만 이 과정에서는 1개월 이상이 소요될 수 있으며, 계고집행과 본집행 단계에서는 비용이 발생할 수 있습니다.

 

 

또한, 명도소송에서 승소한 이후 판결문을 갖고 강제집행을 신청하려면 관할법원 집행관실에 직접 신청서를 접수해야 하며, 신청 이후에는 계고집행이 먼저 이루어지게 됩니다. 계고집행은 임차인에게 부동산을 자진 인도할 기회를 주는 것으로, 일종의 경고 메시지라고 볼 수 있습니다.

 

 

계고집행 후에도 임차인이 반환하지 않으면 본집행이 진행되며, 이때 임차인의 옷과 물건을 보관하는데 드는 비용이 부과될 수 있습니다.

 

 

 

 

그러나 본집행 이후에 임차인이 옷과 물건을 찾으러 오지 않는 경우 내용증명을 발송하고, 그에도 불구하고 찾으러 오지 않으면 처분이 가능하므로 신중하게 조치를 해야 합니다.

 

 

강제집행 절차는 여러 변수가 발생할 수 있으며, 중간마다 비용이 발생할 수 있어 혼자 대응하기 어려울 수 있습니다. 따라서 강제집행을 고려하고 있다면 부동산 전문변호사의 법적 조력을 받아 원하는 결과를 얻을 수 있도록 하시길 바랍니다.

 

 

마지막으로, 강제집행을 고려하는 경우 주의할 점이 있습니다. 명도소송은 불법적으로 점유한 세입자에 대한 소송이기 때문에 명도소송 중 세입자가 바뀌게 되면 강제집행이 불가능합니다.

 

 

 

 

이를 미리 방지하기 위해선 명도소송을 진행하기 전부터 세입자가 무단으로 명의를 이전하지 않도록 "부동산점유이전금지가처분"을 신청해야 합니다.

 

 

명도소송에서 이긴 이후에도 부동산을 무단으로 전대하는 것을 막을 수 있어 안전하게 강제집행을 진행할 수 있습니다.

 

 

즉, 명도소송에서 승소했더라도 소멸시효를 걱정할 필요가 없으며, 시효연장 판결을 받게 된다면 강제집행 권한이 영구적으로 유지되므로 안심할 수 있습니다.

 

 

그러므로 강제집행 절차를 원활히 진행하고 싶다면 관련 분쟁을 많이 해결해 본 부동산전문변호사의 도움을 받아 전략적으로 대처하시길 바랍니다.

 

 

[해결사례] 연체차임 등 청구의 소 승소

 

 

 

차임을 연체한 채 임의로 퇴거한 세입자를 상대로 임대인을 대리하여 연체차임 및 명도소송을 진행하여 승소함