전세계약 중도 해지, 전세금 반환 받으려면?

 

 

안녕하세요. 대한변협 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세계약을 중도해지한 경우 전세금 반환 받는 방법에 대해 말씀드리고자 합니다.

 

 

일반적으로 전세계약은 2년을 계약하는데요. 2년이라는 시간이 길다면 긴 시간이다보니 이 전세계약 기간을 다 채우지 못하고 어쩔 수 없이 이사를 가야하는 경우가 생기기도 합니다.

 

 

본래 전세계약서상에 특약사항으로 중도해지할 수 없다라는 문구가 있지 않는 한 전세 계약을 중도해지할 수 있습니다.

 

 

더불어 임차인이 전세계약 중도해지를 요청할 경우 임대인은 이 요청을 거절하지 못합니다. 다만 전세보증금은 보통 억 단위가 넘어가다 보니 임대인의 입장에서 갑자기 이렇게 큰 돈을 마련하기가 쉽지 않습니다.

 

 

이로 인해 전세계약 중도해지 시 보증금을 반환을 받지 못하는 등의 문제가 적지 않게 발생하는데요.

 

 

 

 

그렇지만 이번에 새롭게 개정된 임대차 3법을 보면 전세 계약 갱신청구권이 명시 되어 있습니다. 이로 인해 전세계약 기간은 원래 2년이지만 갱신청구권을 사용한다면 2년 더 연장이 가능하여 총 4년간 전세 계약을 하게 되는데요.

 

 

때문에 전세계약 중도해지 시 최초 전세 계약기간 중 중도해지를 한 건지, 아니면 전세 계약 갱신청구권을 사용 후에 중도해지를 한 것인지에 따라 보증금 반환 방법이 달라진다고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

 

 

전세계약 중도해지, 갱신청구권 사용하기 전에 했다면?

 

 

법적으로 정해진 전세계약 기간은 2년입니다. 따라서 그 기간을 모두 채우지 못하고 중도 계약해지를 하는 경우에는 임차인이 법적으로 정해진 계약기간을 모두 채우지 않고 중도에 계약해지를 한것입니다.

 

 

때문에 임차인이 중도에 전세계약을 해지할 수는 있겠지만 임대인의 입장에선 임차인이 중간에 해지를 하였기 때문에 계약 만료 전에 보증금을 돌려줘야 되는 의무는 없습니다.

 

 

쉽게 말씀드리자면 중도해지는 할 수 있지만 보증금은 계약기간이 종료되는 날짜에 받을 수 있다는 것을 의미합니다.

 

 

이로 인해 전세 계약을 한 후 2년을 채우지 못하고 이사를 가야 하는 상황이라면 전세보증금을 반환 받기 위해선 새로운 임차인을 구해 보증금을 돌려 받을 수 있는 방법 밖엔 없습니다.

 

 

 

 

더불어 임차인의 사정으로 법적으로 보장된 계약기간을 중도에 포기한 것이기에 새로운 임차인을 구하는 중개 수수료 비용도 모두 임차인이 부담을 해야 합니다.

 

 

여기서 부동산전문변호사인 제가 드리는 사소한 팁으로는 최대한 많은 부동산에 전화나 아다니며 내놓은 것이 보증금을 더 신속하게 돌려 받을 가능성이 높아집니다.

 

 

그리고 중개 수수료를 더 준다고 부동산에 이야기할 경우 부동산이 내 주택 위주로 우선적으로 보여주기에 보증금을 신속하게 반환 받을 수 있으니 이 또한 보증금을 신속하게 돌려 받기 위해선 좋은 방법 중 하나라고 말씀드리고 싶습니다.

 

 

 

 

전세계약 중도해지, 갱신청구권 사용하기 후에 했다면?

 

 

최초 2년이라는 전세 계약이 만료된 후 전세 계약 갱신청구권을 사용해 2년 더 전세 계약을 연장을 했을 때에는 적법하게 전세 계약 중도해지를 할 수 있습니다.

 

 

이번에 새롭게 개정된 주택임대차보호법에 의하면 갱신청구권에 의해 갱신된 임대차의 해지에 있어서 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통보할 수 있고 그에 대한 효력은 3개월이 지나면 발생하도록 한다. 라고 명시되어 있습니다.

 

 

따라서 묵시적 갱신 또는 계약 갱신청구권으로 인해 2년 더 전세 계약을 연장한 후 피치 못하게 그 기간을 다 채우지 못하고 나가야 되는 상황이라면 언제든지 계약 해지 의사를 밝힌 후 3개월 안에 보증금을 돌려 받고 나갈 수 있습니다.

 

 

즉, 전세 묵시적 갱신 이후 중도 계약 해지 통보를 한 후에 3개월이 지났음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환을 해주지 않으면 법적인 절차를 통해 보증금을 돌려 받아야 합니다.

 

 

보증금을 반환받는 방법 중에는 무조건 보증금 반환 소송과 같은 민사소송만 있는 것이 아닙니다.

 

 

다른 방법으로는 내용증명, 지급명령, 임차권등기명령 등을 통해서도 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

 

이런 방식이 어떤 건지에 대해 간단하게 설명해드리자면 내용증명은 법적 강제성은 없으나 임대인에게 심리적 압박을 주어 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.

 

 

다만 지급명령의 경우 민사소송의 간이절차로 이해하시면 되는데 이 방법은 소송보다 기간과 비용이 적게 들어 신속하게 보증금을 돌려 받고 싶을 때 진행할 수 있는 제도입니다.

 

 

하지만 지급명령의 경우 임대인의 인적 사항 또는 주소를 알지 못하는데 신청하면 기각될 가능성이 있습니다.

 

 

더불어 임차권등기 명령은 이사를 불가피하게 가야 할 때 활용해 볼 만한 제도로 이사를 가서 다른 집으로 전입신고를 하더라도 임차권등기 명령 신청을 해두면 기존 집에 대항력과 우선변제권이 그대로 유지가 될 수 있습니다.

 

 

단 주의할 점이 있습니다. 임차권등기명령을 신청한 결과가 등기부등본에 기재가 되었을 때 효력이 인정되는 만큼, 임차권등기명령 신청만 하고 바로 이사를 나가선 절대 안된다는 점을 꼭 기억하시길 바랍니다.

 

 

 

 

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