집주인 연락이 안될 때, 보증금 돌려받는 방법

 

 

안녕하세요. 대한변협등록 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

최근 저희 로펌으로 법률상담을 주신 의뢰분이 계십니다. ‘전세계약이 끝난 후 전세보증금을 돌려받기 위해 집주인에게 연락을 했는데 보증금도 주지 않고 잠수를 탔습니다. 이런 경우는 어떻게 해야 하나요?’

 

 

이처럼 전세 사기와 역전세난으로 인하여 전세금을 마련하지 못한 집주인이 연락을 두절하여 세입자가 보증금을 받지 못하는 사례가 점점 많아지고 있는데요.

 

 

지금 이 글을 읽고 계시는 분들 또한 집주인 잠수로 인해 전세보증금을 받지 못하여 해결방법을 찾고 계시는 분들이라고 생각합니다.

 

 

그래서 오늘은 집주인이 잠수를 했을 때 보증금을 받지 못한 경우 어떻게 대처를 해야하는지에 대해서 자세히 설명 해드리도록 하겠습니다. 꼭 끝까지 읽으신 후 좋은 방법을 찾아 가셨으면 좋겠습니다.

 

 

 

 

집주인 연락 두절, 먼저 내용증명으로 계약해지 통보

 

 

현재로서 보증금반환을 받기 위해서는 임대차계약이 끝나야 받을 수 있습니다.

 

 

하지만 단순히 임대차계약 만료일이 됐다고 계약이 끝나는 것이 아닌 추후 계약갱신의 의사가 없음을 집주인에게 통보를 해야 임대차계약이 종료됩니다.

 

 

그렇기에 계약종료일 6개월 전부터 최소 2개월 전까지는 집주인에게 계약해지 의사를 밝혀야 임대차계약이 종료가 됩니다.

 

 

 

 

그렇지만 집주인과의 연락이 두절된 상황이다보니 우리가 일상에서 쓰는 문자, 전화, 카카오톡 등과 같은 SNS로는 계약해지를 하겠다는 통보를 해도 집주인이 확인하지 않을 가능성이 꽤 높습니다.

 

 

임대차계약 해지의 효력이 발생하기 위해서는 세입자가 보낸 계약 종료를 하겠다는 통보를 집주인이 확인을 해야만 생깁니다. 만약 집주인이 통보를 확인하지 않는다면 묵시적 갱신이라 하여 계약기간이 자동으로 연장됩니다.

 

 

그렇기 때문에 전세계약을 종료하겠다는 통보를 받지 못했다고 발뺌할 수 있기에 그 위험을 막기 위해서는 해지통보를 내용증명으로 하는 것이 좋습니다.

 

 

게다가 내용증명은 공시송달이 가능합니다. 공시송달이란 수취인불명, 주거불명 등의 이유로 서류를 전달하기 번거로울 때 서류를 법원 게시판이나 신문에 일정 기간동안 게시하면 상대방에게 송달된 것으로 간주한다는 말입니다.

 

 

 

 

때문에 집주인이 내용증명을 직접 받지 않더라도 법원에 공시송달을 신청하면 집주인에게 전달이 된 것으로 간주하기에 계약해지통보 의사를 정확하게 전달할 수 있습니다.

 

 

그리고 내용증명은 집주인의 주소를 알지 못할 때도 사용할 수 있습니다.

 

 

집주인이 잠수를 타거나 이사를 갔을 때 세입자가 미리 알고 있던 임의의 주소로 내용증명을 먼저 보내고 반송이 된 증명서와 원본, 신분증, 임대차계약서를 가지고 주민센터로 가게되면 집주인의 주민등록초본을 받을 수 있습니다.

 

 

그래서 집주인의 주소를 알아낼 수 있기에 집주인과의 연락이 되지 않을 때에는 먼저 내용증명을 발송해 보내시는 것을 추천드립니다.

 

 

 

 

집주인 연락 두절, 보증금반환소송 하는 법

 

 

사실 반환소송보다 더 간편하게 보증금을 돌려받는 방법이 있긴 합니다. 그 방법은 바로 지급명령 신청이라는 제도인데요.

 

 

지급명령신청은 소송보다 훨씬 간편한 방법으로 소송의 10분의 1 정도의 비용으로 신청이 가능하고 게다가 신청 후 1~2달 정도만 지나면 결정문을 받아볼 수 있습니다.

 

 

반면 소송은 짧으면 4개월, 길면 1~2년이 걸립니다. 이것에 비하면 지급명령신청은 절차도 훨씬 간단하고 소송기간도 상당히 많이 단축이 되는데요. 여기서 문제는 지급명령신청은 집주인에게 결정문이 송달되지 않으면 집행이 불가능 합니다.

 

 

 

 

하지만 집주인과 연락이 두절이 된 만큼 지급명령신청 결정문을 받을 리가 없습니다. 때문에 보증금반환소송을 바로 진행하는게 훨씬 좋은 방법입니다.

 

 

보증금반환소송은 앞에서 말씀드린 내용증명과 같이 공시송달이 가능합니다. 그렇기에 집주인과 연락이 두절 되었더라도 소송을 제기할 수가 있습니다.

 

 

단 집주인이 전세금을 돌려주지 않으려고 잠수를 타고 연락 두절이 된 만큼, 소송 전 미리 가압류, 가처분 등의 조치를 취해 두시는게 현명한 선택입니다.

 

 

위의 조치를 왜 취하냐 하면 민사소송은 상대방에게 변제할 능력이 없거나 또는 재산이 없으면 승소를 해도 보증금 등의 돈을 받아낼 수가 없습니다. 그렇기에 이러한 점을 악용해 소송을 진행하기 전 또는 소송기간 중 재산을 미리 처분하거나 다른 사람 명의로 재산을 돌려놓을 수 있습니다.

 

 

 

 

가처분과 가압류는 재산을 처분하거 나 다른 사람 명의로 돌려놓지 못하도록 막아놓는 절차입니다. 그래서 가처분, 가압류 신청을 하고 보증금반환소송을 진행하게 되면 소송 후 집주인이 돈을 돌려주지 않더라도 집주인의 재산에서 경매를 진행하여 보증금을 반환 받을 수 있습니다.

 

 

또 집주인과 연락이 두절 된 상황에서 보증금을 돌려받지 못했는데 이사를 가야 할 때에는 임차권등기명령을 신청 해두시는게 좋습니다.

 

 

예전에는 임차권등기명령도 지급명령처럼 집주인이 해당하는 명령을 송달받아야 임차권등기명령이 적용되었습니다. 그래서 집주인이 이런 허점을 이용해 송달을 받지 않는 경우가 많았습니다.

 

 

하지만 현재는 이러한 법 개정으로 인해 집주인에게 고지가 되지 않아도 임차권등기가 가능해졌습니다. 그렇기에 보증금반환을 못받은 채로 이사를 가야 할 때에는 임차권등기명령을 신청하시길 바랍니다.

 

 

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