전세금반환시 신규세입자의 유무

 

 

안녕하세요. 부동산전문변호사 임영호입니다.

 

 

오늘은 전세금 반환을 받으려고 할 때 신규세입자를 구해야하는지에 대한 내용을 말씀드리려고 합니다.

 

 

간혹 집주인에게 전세금반환을 해달라고 말하면 집주인은 신규세입자를 구해야 돌려준다고 할때가 있습니다.

 

 

원래 전세계약기간이 만기되면 명도의무와 보증금반환은 동시이행관계입니다. 그렇기에 신규세입자를 구하는 일은 집주인 사정이기 때문에 구하지 않아도 됩니다.

 

 

 

 

그래서 전세계약 기간이 끝나 전세금을 받아야 하는데 집주인이 신규세입자를 구해오라 한다면 법적절차를 밟아 전세금을 받을 수 있습니다.

 

 

전세보증금반환을 받기 위한 법적인 절차는 제 글을 많이 보신분들이라면 다들 알다시피 지급명령, 보증금반환소송 등이 있는데요. 보증금을 확실하게 받으려면 보증금반환청구소송을 하는게 가장 유리합니다.

 

 

임대인에게 계약종료의사를 확실하게 전달 한다면면 대부분 세입자가 승소를 하고 소송 후 보증금반환을 계속해서 미루는 경우 강제집행권한까지 생기기에 보증금을 확실히 돌려받기 위해선 다른 절차보다 보증금반환소송이 제일 좋은 방법이라고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

 

 

그렇지만 보증금반환소송의 경우 평균 4~6개월 이상이 걸리고, 그 이후 집주인에게 받을 수 있습니다. 또한 소송비용도 승소후엔 집주인에게 받을 순 있지만 초반에는 세입자가 부담을 해야하기에 자신의 상황에 알맞게 어떠한 절차를 진행해야 할지는 잘 생각해보시고 선택하는 것을 권장드립니다.

 

 

 

 

그러나 전세보증금을 받으려 할 때 만약 계약을 중간에 해지하는 경우엔 집주인의 말대로 신규세입자를 구해줘야합니다.

 

 

현재 주택임대보호법에 의하면 규칙적으로 전세계약 기간은 2년으로 규정 되어 있습니다. 그래서 전세계약을 하였다면 의무적으로 2년이라는 기간은 거주를 하는게 맞습니다.

 

 

하지만 전세계약이 종료 되지도 않았는데 중간에 계약을 해지했다면 세입자가 계약을 중도파기한 것이기 때문에 위에 말씀드린 보증금반환의무를 집주인은 지키지 않아도 됩니다.

 

 

그렇기에 개인 사정으로 인해 중도파기 했을 경우에는 신규세입자를 구해준 뒤 보증금을 받는 방법밖에 없습니다.

 

 

그렇지만 한가지 예외적으로 전세계약 중도파기를 했더라도 신규세입자를 구하지 않고 전세보증금을 반환 받을 수 있는 방법이 있습니다.

 

 

 

 

전세계약 중도파기시 보증금반환 받는 방법

 

 

그것은 바로 묵시적갱신과 계약갱신청구권을 한 경우입니다. 이 말은 무슨 말이냐면 우선 묵시적갱신은 임대인과 임차인 양쪽이 모두 전세계약이 만료 될 때까지 계약해지 통보의사를 하지 않으면 그대로 계약 연장이 되는 제도라고 할 수 있습니다. 반면 계약갱신청구권은 개정된 임대차3법에 의해 1회에 한해 계약을 연장할 수 있도록 해주는 제도입니다.

 

 

이 제도는 모두 전세계약 2년이 지난 후 더 연장이 된 것이기에 규칙적으로 현행법에서 보장해놓은 전세계약은 넘은 상태라고 말씀 드릴 수 있겠습니다.

 

 

때문에 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 인하여 전세계약이 연장된 경우엔 계약기간이 남아있어도 중도해지를 언제든지 할 수 있습니다.

 

 

현행법 제6조의2 제1항에 보면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 되어 있습니다. 그래서 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 전세계약이 연장되었지만 계약 중도해지를 한 경우에는 신규세입자를 구하지 않아도 집주인에게 전세금을 받을 수 있습니다.

 

 

 

 

하지만 이때 주의할점이 묵시적갱신과 계약갱신청구권으로 계약중도해지를 할 때에는 계약해지 통보를 한날로부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다라고 현행법을 보면 알 수 있습니다.

 

 

그렇기에 묵시정갱신과 계약갱신청구권으로 인해 계약중도해지 의사를 밝힌 3개월이 지난 후부터 보증금반환을 받을 수 있습니다.

 

 

오늘은 전세금 반환시 신규세입자를 구해줘야하는지 구해주지 않아도 되는지에 대하여 알아봤는데요. 전세금이 억단위를 넘다보니 당장 이사를 나가야 하는 세입자 입장에서는 대출로 전세계약을 한 경우 대출을 갚아야 하기에 집주인이 전세금을 돌려주지 않게 되면 막막할 수밖에 없습니다.

 

 

그렇지만 꼭 전세금반환을 받아야 하는 상황이라면 최대한 빨리 부동산전문변호사를 찾아 자신은 어떠한 경우에 해당 되는지 법률자문을 받고 자신에게 알맞은 방법을 찾아 빠르게 전세금을 돌려받길 바랍니다.

 

 

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